Formação do custo de empreendimentos imobiliários: Fisco x Normas Contábeis

O Fisco e a contabilidade têm um histórico longo de quebras de braço, e muitas divergências. Após a lei 12.973 de 2014, muitos pontos foram sanados, e instituídos as adições e exclusões temporárias, para corrigir quaisquer distorções, permitindo assim que o contribuinte tivesse condições de manter uma escrituração contábil completa de acordo com as normas contábeis vigentes, e também não fosse punido pelo fisco, realizando o cálculo dos tributos sobre o lucro de acordo com a legislação fiscal vigente. Na área imobiliária, sempre foi uma das áreas que possuía grandes divergências entre o fisco e a contabilidade, no custo do empreendimento, por exemplo, existem alguns pontos que divergem até os dias de hoje, e devem sofrer ajustes no Lalur e Lacs para cálculo do tributo corretamente.

De acordo com decreto lei 9.580 de 2018, fazem parte do custo de produção:

Custo de produção

Art. 302. O custo de produção dos bens ou dos serviços vendidos compreenderá, obrigatoriamente ( Decreto-Lei nº 1.598, de 1977, art. 13, § 1º ):

I – o custo de aquisição de matérias-primas e de outros bens ou serviços aplicados ou consumidos na produção, observado o disposto no art. 301;

II – o custo do pessoal aplicado na produção, inclusive de supervisão direta, na manutenção e na guarda das instalações de produção;

III – os custos de locação, manutenção e reparo e os encargos de depreciação dos bens aplicados na produção;

IV – os encargos de amortização diretamente relacionados com a produção; e

V – os encargos de exaustão dos recursos naturais utilizados na produção.

§ 1º A aquisição de bens de consumo eventual, cujo valor não exceda a cinco por cento do custo total dos produtos vendidos no período de apuração anterior, poderá ser registrada diretamente como custo ( Decreto-Lei nº 1.598, de 1977, art. 13, § 2º ).
§ 2º O disposto no inciso III ao inciso V do caput não alcança os encargos de depreciação, amortização e exaustão gerados por bem objeto de arrendamento mercantil na pessoa jurídica arrendatária ( Decreto-Lei nº 1.598, de 1977, art. 13, § 3º ).
§ 3º Na hipótese prevista no § 2º, a pessoa jurídica deverá proceder ao ajuste no lucro líquido para fins de apuração do lucro real, no período de apuração em que o encargo de depreciação, amortização ou exaustão for apropriado como custo de produção ( Decreto-Lei nº 1.598, de 1977, art. 13, § 4º ).
§ 4º O disposto nos § 2º e § 3º também se aplica aos contratos não tipificados como arrendamento mercantil que contenham elementos contabilizados como arrendamento mercantil por força de normas contábeis e da legislação comercial (Lei nº 12.973, de 2014, art. 49, caput, inciso II) .

De acordo com o Comunicado Técnico CTG 01 – Entidades de Incorporação Imobiliária, no item 2 O custo do imóvel, objeto da incorporação imobiliária compreende todos os gastos incorridos para a sua obtenção, independentemente de pagamento, e abrange:

(a) preço do terreno, inclusive gastos necessários à sua aquisição e regularização;

(b) custo dos projetos;

 

(c) custos diretamente relacionados à construção, inclusive aqueles de preparação do terreno, canteiro de obras e gastos de benfeitorias nas áreas comuns;

 

(d) impostos, taxas e contribuições não recuperáveis que envolvem o empreendimento imobiliário, incorridos durante a fase de construção

(e) encargos financeiros diretamente associados ao financiamen

to do empreendimento imobiliário.

Realizando comparativo entre a legislação tributária e a norma técnica, podemos afirmar que existem poucas diferenças, porém o item (e) da norma chama atenção, ao dizer que deverão ser ativados os encargos financeiros diretamente associados ao financiamento do empreendimento.

No artigo 302 do regulamento do imposto de renda, não trata sobre isso, porém no artigo 402 do RIR, que trata sobre custos dos empréstimos menciona que:

Art. 402. Os juros e outros encargos, associados a empréstimos contraídos, especificamente ou não, para financiar a aquisição, a construção ou a produção de bens classificados como estoques de longa maturação, propriedade para investimentos, ativo imobilizado ou ativo intangível, podem ser registrados como custo do ativo, desde que incorridos até o momento em que os referidos bens estejam prontos para uso ou venda ( Decreto-Lei nº 1.598, de 1977, art. 17, § 1º, alínea “b” ).

§ 2º Alternativamente, nas hipóteses previstas no caput, os juros e outros encargos poderão ser excluídos na apuração do lucro real quando incorridos e deverão ser adicionados quando o ativo for realizado, inclusive por meio de depreciação, amortização, exaustão, alienação ou baixa

Dessa forma cria-se a interpretação que, o Fisco permite o mesmo reconhecimento contábil do custo de formação de empreendimento imobiliário, porém de acordo com o artigo 402 no item 2 permite que poderá deduzir no momento que incorrer, não devendo incluir no custo de produção. Sendo assim, o contribuinte optante pelo Lucro Real, para possuir uma contabilidade fidedigna, de acordo com as normas contábeis deverá incluir no custo do imóvel os possíveis encargos financeiros que possua, porém ao calcular o lucro real para calculo do IRPJ e CSLL, deverá realizar uma exclusão temporária do valor apropriado no ativo referente aos encargos financeiros, diminuindo o resultado do Lalur e Lacs, e quando na venda de algum imóvel o valor do custo dos imóveis vendidos, deverá ser adicionado proporcional o custo dos encargos financeiros daquele imóvel.

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Graduado em Ciências Contábeis, Pós graduado em Controladoria e Tributos e empresário contábil. Tenho sete anos de experiência com toda a rotina contábil, financeira e tributária.
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