STJ – atos de incorporador até emissão de habite-se – cobrança de taxas e emolumentos

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1.322.045 – SC (2018/0165882-0)
RELATOR : MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE
AGRAVANTE : PRIME BRASIL CONSTRUÇÕES LTDA
ADVOGADOS : LAUDELINO JOÃO DA VEIGA NETTO – SC020663
THIAGO PEREIRA SEÁRA E OUTRO(S) – SC033285
AGRAVADO : ESTADO DE SANTA CATARINA
PROCURADORES : ROGÉRIO DE LUCA E OUTRO(S) – SC005139
BÁRBARA LEBARBENCHON MOURA THOMASELLI – SC009194
AGRAVADO : FERNANDO SENS DE OLIVEIRA
ADVOGADO : OSMAR DE OLIVEIRA E OUTRO(S) – SC012489

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. COBRANÇA DE EMOLUMENTOS. ATO NOTARIAL DE AVERBAÇÃO RELATIVO AO CONTRATO DE MÚTUO, COM GARANTIA HIPOTECÁRIA. REGISTRO ÚNICO, PARA FINS DE COBRANÇA DE CUSTAS E EMOLUMENTOS. ART. 237-A DA LEI N. 6.015/1973. PRECEDENTES. AGRAVO CONHECIDO PARA DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.

DECISÃO

Prime Brasil Construções Ltda. ajuizou ação de repetição de indébito em desfavor de Fernando Sens de Oliveira e do Estado de Santa Catarina, buscando a restituição de emolumentos recolhidos a maior em registro de garantia hipotecária proveniente de contrato de mútuo pactuado com instituição financeira.
O Magistrado de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos. Interposta apelação pela autora, a Primeira Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de Santa Catarina negou provimento à insurgência, em acórdão assim ementado:

APELAÇÃO. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO JULGADA IMPROCEDENTE. APELO DA CONSTRUTORA AUTORA. ALEGADA INADEQUAÇÃO DAS TAXAS E EMOLUMENTOS COBRADOS PARA O REGISTRO DE HIPOTECA NAS MATRICULAS INDIVIDUAIS DE CADA UM DOS 51 APARTAMENTOS DO EMPREENDIMENTO. ASSERTIVA DE QUE A GARANTIA FOI AJUSTADA EM CONTRATO DE MÚTUO, CONSTITUINDO ATO ÚNICO, DE MODO QUE O CÁLCULO DAS DESPESAS DEVERIA TER POR BASE A FRAÇÃO IDEAL DA PROPRIEDADE. ARGUMENTAÇÃO IMPROFÍCUA. GARANTIA PACTUADA PARA INCIDIR APENAS SOBRE ALGUMAS DAS UNIDADES AUTÔNOMAS, EXPRESSAMENTE INDIVIDUALIZADAS NO CONTRATO. ADEQUAÇÃO DA COBRANÇA DE EMOLUMENTOS SEPARADAMENTE PARA CADA ATO DE REGISTRO EFETUADO. ENUNCIADO N° 15 DO ENCONTRO DE UNIFORMIZAÇÃO DE PROCEDIMENTOS NOTARIAIS E REGISTRAIS. ESTADO QUE ALEGA SUA ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. APRECIAÇÃO DA PRELIMINAR DISPENSADA, PORQUE O MÉRITO DESPONTA FAVORÁVEL AO ENTE PÚBLICO. MITIGAÇÃO DOS EMBATES PREAMBULARES ABARCADA PELO NOVO CPC.

7[…] Em observância aos princípios da primazia da decisão de mérito, da instrumentalidade das formas e da eficiência, e pela dicção dos artigos 4°, 282, § 2° e 488, todos do CPC/2015, é dispensável o exame de questões preliminares (em sentido amplo), quando o julgamento de mérito for favorável á parte a quem
aproveitaria o acolhimento daquelas arguições”. (TJSC, Apelação n° 0033357-78.2008.8.24.0023, da Capital, rel. Des. Subst. Paulo Henrique Moritz Martins da Silva, j. 19/04/2016).

RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Opostos embargos de declaração, foram rejeitados. Prime Brasil Construções Ltda. interpôs recurso especial,
fundamentado nas alíneas a e c do permissivo constitucional, apontando divergência jurisprudencial e violação aos arts. 489, § 1º, VI, do CPC/2015; e 237-A, § 1º, da Lei n. 6.015/1973.

Sustentou, em síntese, que o registro da garantia hipotecária do contrato de mútuo caracterizou-se por um único ato, devendo ocorrer, assim, cobrança única, e não sobre todas as unidades habitacionais. Contrarrazões às fls. 852-861 (e-STJ). O Tribunal de origem negou seguimento ao recurso sob os fundamentos de terem sido analisadas todas as questões suscitadas pelas partes e de incidirem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. Irresignada, a recorrente apresenta agravo refutando os óbices apontados pela Corte estadual. Contraminuta às fls. 893-895 (e-STJ).

Brevemente relatado, decido.

Com efeito, a jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de que, para fins de cobrança de emolumentos relativos à quitação da aquisição de lotes destinados à construção sob o regime de incorporação imobiliária, deverá ser observado o comando inserto no art. 237-A da Lei de Registros Públicos, o qual “determina que, após o registro da incorporação imobiliária, até o habite-se, todos os
subsequentes registros e averbações relacionados à pessoa do incorporador ou aos negócios jurídicos alusivos ao empreendimento sejam realizados na matrícula de origem, assim como nas matrículas
das unidades imobiliárias eventualmente abertas, consubstanciando, para efeito de cobrança de custas e emolumentos, ato de registro único” (REsp n. 1.522.874/DF, desta relatoria, Terceira Turma, julgado em 9/6/2015, DJe 22/6/2015).

Confira a ementa do julgado:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. EMOLUMENTOS. ATO NOTARIAL DE AVERBAÇÃO RELATIVO À QUITAÇÃO DA AQUISIÇÃO DE LOTES (DESTINADOS A CONSTRUÇÃO SOB O REGIME DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA), EFETIVADO NA MATRÍCULA DE ORIGEM, BEM COMO NAS MATRÍCULAS DAS UNIDADES IMOBILIÁRIAS ADVINDAS DO EMPREENDIMENTO. ART. 237-A DA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS. OBSERVÂNCIA. ATO DE REGISTRO ÚNICO, PARA FINS DE COBRANÇA DE CUSTAS E EMOLUMENTOS. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO.

1. O art. 237-A da LRP determina que, após o registro da incorporação imobiliária, até o habite-se, todos os subsequentes registros e averbações relacionados à pessoa do incorporador ou aos negócios jurídicos alusivos ao empreendimento sejam realizados na matrícula de origem, assim como nas matrículas das unidades imobiliárias eventualmente abertas, consubstanciando, para efeito de cobrança de custas e emolumentos, ato de registro único.
2. Para a específica finalidade de cobrança de custas e emolumentos, tem-se que o ato notarial de averbação relativa à quitação dos três lotes em que se deu a construção sob o regime de incorporação
imobiliária, efetuado na matrícula originária, assim como em todas as matrículas das unidades imobiliárias daí advindas, relaciona-se, inequivocamente, com o aludido empreendimento.
3. Nos termos da lei regência (Lei n. 4.591/64), em seu art. 32, é condição sine qua non ao registro da incorporação imobiliária e, por via de consequência, à negociação das futuras unidades imobiliárias,
que o incorporador demonstre a qualidade de proprietário, de promitente comprador, de cessionário, ou de promitente cessionário do imóvel no qual se edificará a construção sob o regime de incorporação imobiliária 3.1 Nas hipóteses em que o incorporador não detém título definitivo de propriedade, o negócio jurídico
estabelecido entre ele e o então proprietário do terreno assume contornos de irrevogabilidade e de irretratabilidade, havendo, necessariamente, expressa vinculação do bem imóvel ao empreendimento
sob o regime de incorporação imobiliária.
4. Levando-se em conta que o objeto da relação contratual ajustada entre o então proprietário do terreno e o incorporador (ou quem vier a sucedê-lo) encontra-se indissociavelmente ligado à incorporação imobiliária, a matrícula do imóvel no qual se erigirá o empreendimento conterá, necessariamente, o título pelo qual o
incorporador adquiriu o imóvel, bem como toda e qualquer ocorrência que importe alteração desse específico registro, no que se insere, inarredavelmente, a averbação de quitação da promessa de compra do
terreno.
5. Recurso especial improvido.

No mesmo sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. REGISTRO DE IMÓVEIS. EMOLUMENTOS DE AVERBAÇÕES E REGISTROS. ATO DE REGISTRO ÚNICO. NORMA DE ÂMBITO GERAL. ART. 237-A DA LEI DE REGISTROS PÚBLICOS. PRECEDENTES. ARTS. 458, II E 535, II DO CPC/1973. AUSÊNCIA DE OMISSÕES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Pacífico o entendimento deste Sodalício, no sentido de que para fins de cobrança de emolumentos relativos à quitação da aquisição de lotes destinados à construção sob o regime de incorporação imobiliária, deverá ser o observado o comando inserto no art. 237-A, da Lei de Registros Público, o qual “determina que, após o registro da incorporação imobiliária, até o “habite-se”, todos os subsequentes registros e averbações relacionados à pessoa do incorporador ou aos negócios jurídicos alusivos ao empreendimento
sejam realizados na matrícula de origem, assim como nas matrículas das unidades imobiliárias eventualmente abertas, consubstanciando, para efeito de cobrança de custas e emolumentos, ato de registro único.” (REsp 1.522.874/DF, relator o em. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, julgado em 09/06/2015, DJe 22/06/2015).
2. Não se viabiliza o recurso especial pela indicada violação aos arts. 458, II, e 535, II, do CPC/1973. Isso porque, embora rejeitados os Embargos de Declaração, a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da Recorrente.
3. Agravo interno não provido.

(AgInt no AREsp n. 777.629/RS, Relator o Ministro Luis Felipe
Salomão, Quarta Turma, julgado em 21/9/2017, DJe 29/9/2017.)

Na hipótese, a ora insurgente busca a repetição de indébito dos valores pagos a título de taxas e emolumentos para o registro de garantia hipotecária em 51 (cinquenta e uma) unidades do empreendimento Residencial Villa dos Corais, decorrente da pactuação de contrato de mútuo com a Caixa Econômica Federal.

A Corte de origem, por sua vez, manteve a improcedência do pedido, ao argumento de ser inaplicável ao caso o art. 237-A da Lei de Registros Públicos, porquanto a garantia hipotecária em questão não se refere ao empreendimento como um todo.

Consignou, ainda, que no “Contrato Particular de Abertura de Crédito e Mútuo restou pactuada a hipoteca de 51 (cinquenta e um) apartamentos expressamente individualizados, consoante extrai-se da Cláusula Sétima do referido instrumento […]. Logo, inegável a necessidade de averbação individual da garantia em cada uma das matrículas das unidades autônomas, não havendo que se falar em equívoco do registrador quanto à respectiva cobrança das taxas e emolumentos pela efetivação de tais atos” (e-STJ, fl. 745).

Em situação análoga, contudo, esta Corte entendeu também ser aplicável ao caso a sobredita norma.
Confira-se:

PROCESSUAL CIVIL. COBRANÇA DE EMOLUMENTOS DE CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. REGISTRO ÚNICO. ATENUAÇÃO DOS CUSTOS DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ.

1. A indicada afronta do art. 228 da Lei 6.015/1973 não pode ser analisada, pois o Tribunal de origem não emitiu juízo de valor sobre esse dispositivo legal. O Superior Tribunal de Justiça entende ser inviável o conhecimento do Recurso Especial quando os artigos tidos por violados não foram apreciados pelo Tribunal a quo, a despeito da oposição de Embargos de Declaração, haja vista a ausência do requisito do prequestionamento. Incide, na espécie, a Súmula 211/STJ.
2. O calculo dos emolumentos cobrados pelo Cartório de Registro de Imóveis competente para o registro do contrato de mútuo relativo à construção do empreendimento imobiliário, com garantia hipotecária, celebrado entre a empresa recorrida e a Caixa Econômica Federal, com fulcro no art. 237-A, § 1o, da Lei 6.015/73, incluído pela Lei n° 11.977/2009, deverá ser realizado como ato de registro único, independentemente da quantidade de atos e de unidades autônomas envolvidas.
3. A Lei 11.977/2009, que acrescentou o artigo em comento, tem como escopo atenuar os custos da incorporação imobiliária para reduzir o conhecido déficit habitacional brasileiro; portanto, a interpretação
do Tribunal a quo está em sintonia com os valores sociais predispostos em nossa legislação e deve ser prestigiado por esta Corte.

4. Recurso Especial não provido.
(REsp n. 1.441.872/ES, Relator o Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 21/5/2015, DJe 4/8/2015.)

Conclui-se, assim, para a específica finalidade de cobrança de custas e emolumentos, que o ato notarial de averbação de contrato de mútuo relativo ao empreendimento imobiliário, com garantia hipotecária, efetuado na matrícula originária, assim como em matrículas das unidades imobiliárias daí advindas, relaciona-se,
inequivocamente, ao aludido empreendimento, encontrando-se, pois, albergado pelo art. 237-A da LRP.

Dessa forma, constata-se que o acórdão recorrido julgou em desconformidade com a jurisprudência desta Corte.

Ante o exposto, conheço do agravo para dar provimento ao recurso especial, a fim de determinar o retorno dos autos ao Tribunal de origem para que a apelação da recorrente seja novamente apreciada em conformidade com a jurisprudência desta Corte.

Publique-se.
Brasília (DF), 24 de setembro de 2018.
MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Relator

Advogado inscrito na OAB/SC nº 20.663 Formação Acadêmica Bacharel em Direito pela Universidade do Vale do Itajaí – UNIVALI-SC (2004) Especialista em Direito Tributário pela Universidade Regional de Blumenau – FURB-SC (2007) e pela Fundação Getúlio Vargas (2014) Master of Business Administration (MBA) em Gestão Tributária pelo Instituto Nacional de Pós-Graduação – INPG (2011) Graduando em Ciências Contábeis - Univali (2017) Pós Graduando em Direito Empresarial pela FGV (2017)
X
- Insira Sua Localização -
- or -

Compartilhe

Pular para a barra de ferramentas